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远洋地产总裁李明:全线退出三线城市 更多关注城市改造
发布时间:2015/3/31 10:25:21 来源:人民网  点击:9274次

“今年远洋地产对公司的事业部不下考核指标。远洋地产只要求这些事业部在管理财务指标的时候与集团一致,比如净现值率、正现金流等。”李明介绍说,他以佳兆业集团为例,其认为佳兆业出问题,并不是出在老板出事的问题上,而是佳兆业这个公司的治理出了问题,当佳兆业老板出问题以后,这个公司停止摆动了,关于债权和债务的问题已经没有人可以来做决策。

  远洋地产花费了几乎一年的时间来研究公司新的发展战略。远洋地产战略流程中心总经理樊海云介绍说,远洋地产的战略调整就是中国房地产行业发展的缩影,房地产行业的本质变化就是从卖方市场转到了买方市场,远洋地产也为此必须调整企业的发展逻辑,也就是从综合开发转向综合运营,以产品营造为中心转向以客户需求为中心,同时也是以住宅开发为主要业务的发展逻辑,变成以四元业务为中心的综合运营。

  远洋地产在新的发展战略中,公司阶段性的战略主题是效益优先,也就是回报投资者和客户,其次就是业务平衡,远洋地产必须从单一的增量开发为主,转向四元业务。

  按照远洋地产的安排,在未来远洋地产的业务格局中,以权益资本来计,住宅开发占比40%,不动产开发投资业务,包括了大型的集中式商业和写字楼,占比30%,客户服务业务包括了传统的物业服务、养老地产等创新型服务业务,占比20%,房地产金融业务占比10%,远洋地产将四元业务的比例描述为“4321”。

  更微观地来看,在远洋地产的四元业务中,远洋地产在住宅业务的发展模式上更加强调轻资产和合作共赢的方式。

  远洋地产其实已经越来越重视与其他房地产开发企业采取联营或者合营的合作方式。2014年远洋地产在合营公司的投资规模超过37亿元,较2013年增加了1.2倍,公司在联营公司的投资规模也已经接近24亿元,较2013年则暴增了2.75倍。

  不过,即便远洋地产在发展战略上调整幅度明显,远洋地产也会选择“有所不为”,比如这两年房地产开发企业争相追捧的员工持股和事业合伙人制度。

  “我绝对不支持员工持股。但是我支持员工分享企业的发展收益,给员工发期权或者股权的时候,没有股东反对,比如远洋地产的限制性股票占到股份的10%,股东同意每年都可以给员工分配1%,一直分配至10%。对于一家公司来说,在待遇和分配两个问题上同样重要。”李明解释说,“真正的合伙是事业合伙,比如律所和会计事务所,他们依赖的是人力资本,但是像房地产这样的公司,并不适合合伙制,合伙人要承担无限责任,房地产全是不动产资产价值,员工为千亿级的公司承担无限责任,可以想象一下后果。”

  全线退出三线城市

  远洋地产2014年协议销售总额增长12%突破400亿元,营业额则增加了四分之一达到389亿元。远洋地产去年利润增幅较小,仅微幅增长4%不到68亿元,净利润46亿元与2013年基本持平。

  去年远洋地产的毛利率和净利率分别为21%和12%,较2013年下跌3个百分点。虽然去年远洋地产营业额获得四分之一的增长,但公司销售成本则同比增长了3成以上。

  针对利润率下滑,远洋地产对此解释称主要原因是去年交付了较多近年购入的楼盘项目,2014年物业开发业务的平均土地成本从2013年每平方米约2700元升至每平方米3600元。另外,远洋地产在去年也交付了多个毛利相对较低的项目,比如秦皇岛的远洋?海世界、杭州的远洋?大河宸章及上海的远洋?香奈印象等,远洋地产称已经在去年底将这些低毛利项目剥离。

  去年远洋地产竣工的楼面面积、竣工的可售楼面面积以及集团的土地储备都减少了7%左右,土地储备应占权益部分则减少了15%。除此之外,远洋地产在去年还出售了9个房地产项目,总土地储备约为460万平方米。

  李明则向记者指出,去年远洋地产新增的土地储备是700万平方米,主要集中在北京和上海地区,但是远洋地产在去年也卖了600万平方米,2013年远洋地产在制定战略时,首先提出来的就是结构调整,比如土地储备结构的调整。

  “远洋地产在去年全线退出了三线城市。如果按照集团土地储备价值来计算,一线城市的土地储备价值占到45%,二线城市土地储备价值50%,加起来95%,这是远洋地产去年关键的一个结构调整。”李明补充说到。

  另外,远洋地产也做了战略性的调整。去年7月和今年1月,远洋地产公司分别发行了12亿美元的公司债,不过,据李明介绍,远洋地产有息负债的总额并未变动,维持在400多亿元。

  “远洋地产是一个港股上市公司,应该更多的融资手段是在国际资本市场,过去远洋地产在国际资本市场的融资量不够,只有20%,通过这两次发行美元债之后,远洋地产现在内币和外币的负债比例已经调整到一半。”李明说,“过去远洋地产两年期以内的负债占到60%,现在两年期以上的负债占到了60%,两年期以下占到40%。”

  更多关注城市改造

  远洋地产也开始关注到城市更新项目的机会。对于介入城市改造项目的一级开发,远洋地产方面解释称,旧城改造、棚户区改造和城中村改造,对房地产开发企业来说,鼓励和加快城市更新就是寻找新的发展机遇,实际上是至关重要的。如果开发商还不改变,仍然依赖招拍挂拿地,发展的空间就会压缩,毕竟现在优质项目和土地不多。另外,远洋地产介绍现在公司在武汉和深圳做城市改造项目,推进都比较顺利。

  远洋地产进一步透露,远洋地产已经关注到一线核心城市和城市中心地带的棚改旧改和城中村改造,远洋地产现在就有几个在北京四五环之间的城中村改造项目。

  “城市更新项目的特点就是开发周期相对长一些,另外就是成本相对不可控一些,所以远洋地产在内部做测算的时候,并不像在二级土地市场拿地开发的测算那样准确,不过未来这些城市改造项目的盈利预计会高于目前的预测。”远洋地产经营管理中心总经理丁晖向记者表示。

  李明对远洋地产介入城市更新项目的态度表达了相同的观点,其认为城市更新项目的开发周期长,但毛利率也很高,因为土地比较便宜,如果开发周期长而毛利率低,相信也不会有企业去参与城市改造项目。 与此同时,远洋地产在新的发展战略中也提及,未来按权益资本来计的话,远洋地产房地产金融业务占比也会达到10%。不过,李明对此解释说,远洋地产的房地产金融与传统的金融概念有所区别,并不是说远洋地产接下来会投资金融行业,而是利用金融工具和金融“远洋地产要走规模化,就不可能再依靠慢慢建立分公司做项目来做大,远洋地产以后不会去三四线城市,但是三四线城市也有好的项目,那么这时候远洋地产就要依赖地产金融,远洋地产就可以投入品牌、管理和资金,其实就是资本的输出和投资。”李明进一步介绍,“远洋地产五年内销售额目标是接近千亿,实现这一目标就要通过房地产金融手段,远洋地产的金融是协同主业发展的业务,利用房地产金融的手段改善公司的运营质量。”

  另外,远洋地产也尝试了一些海外投资,比如澳大利亚的项目都已经售罄,在香港与公司的一个大股东合作开发一个港铁住宅项目,远洋地产投资了40%的股份。不过,远洋地产表示,投资香港项目并不意味着要进入香港市场,主要是借此了解香港的市场以及物业发展的规律和经验,来指导远洋地产在内地房地产业务的发展。

  “近期内,也许至多三年内,北京市场刚需依然是市场的主力,但是远洋地产认为两到三年以后可能改善型需求将成为我们的目标客户,剩下的改善型需求应该成为支撑楼市成交的主基调。”李明说,“所以远洋地产在北京的住宅业务关注市场的改善型需求。”

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